The different stages of the sale of a property

 

L’agent immobilier : Que peut-il faire pour vous ?

Commercial hors-pair, il est un atout au service de la transaction. Du démarchage à la signature du compromis de vente, découvrez tout ce qu'il peut faire pour vous aider à vendre un logement.

 

Comment peut-il vous aider ?

Il est capable de mener une vente à bon port grâce à ses connaissances : techniques, juridiques, financières et surtout, commerciales. En effet, sa plus-value réside dans le démarchage des vendeurs et la constitution d'un fichier client à partir des offres du marché. Homme ou femme de terrain, son activité est strictement encadrée.

 

Découvrez pourquoi et comment choisir un agent immobilier

Faire vendre son bien par un professionnel de l’immobilier permet de s'attacher les services d'un commercial avant tout. Expert en tractations, il vous promet de tirer le meilleur prix de vente possible à partir de ses connaissances du marché.

L’agent immobilier table sur un éventail complet de compétences pour vous aider à vendre votre bien à des conditions avantageuses. Mais il joue aussi pour l'acquéreur : c'est un professionnel au service de la transaction, qui va mettre de l'huile dans les rouages des discussions.

Comme toujours, la relation de confiance est essentielle dans son choix. C'est un véritable atout pour le propriétaire qui peut manquer d'objectivité lorsqu'il mène sa vente seul. En le représentant, le professionnel de l’immobilier défend ses intérêts tout en restant au plus près des réalités du marché.

De la prospection des biens à vendre à la signature chez le notaire, voici les principales missions commerciales du professionnel de l’immobilier :

  • Prospection

 

Sur une zone géographique définie, il va rechercher des logements à vendre . Le démarchage est à la base de son travail, ainsi que la constitution d'un carnet d'adresses composé de vendeurs et d'acheteurs.

  • Mandat et évaluation du bien

L'évaluation du bien à vendre est souvent la première étape de la collaboration entre le vendeur et l’agent immobillier : un mandat est alors signé pour officialiser et autoriser la prestation de service. C'est la condition indispensable pour représenter un vendeur. Le mandat sert aussi à définir l'étendue des fonctions de l’agent immobilier.

  • Diffusion, promotion et visites

 

Les professionnels de la transaction se chargent ensuite de diffuser le bien en vente. Il utilise pour cela son carnet d'adresse, mais aussi les moyens classiques : petites annonces en ligne et en presse écrite. La plus-value de l’agent immobilier réside également dans la préparation d'un dossier de présentation complet réunissant toutes les informations sur le bien.

Il va ensuite mener les visites, avec ou sans le propriétaire. C'est un allié commercial au service de la transaction, qui doit être à l'écoute des besoins de ses clients.

  • Montage du dossier

 

Pour trouver un accord de vente, l’agent immobilier est actif : il aide les deux parties à se mettre d'accord, notamment sur le prix de la transaction. Il fournit ensuite un appui technique sur le montage du dossier à présenter chez le notaire. L'essentiel de sa mission se termine avec la signature de la promesse (ou du compromis) de vente, mais il reste disponible jusqu'à la concrétisation de l'acte authentique de vente chez le notaire.

 

Les qualités de l’agent immobilier

Un bon agent immobilier est une perle rare ! Il combine un éventail complet de qualités. A la base, il doit avoir le sens de l'écoute, pour comprendre exactement le projet de ses clients. Il doit également disposer de connaissances communes à tous les professionnels de l'immobilier : des notions de construction, une culture juridique pour comprendre les normes et les contrats et un sens commercial pour décrypter les tendances du marché.

 

Lors d'une vente de maison, une fois que les négociations ont abouti à un accord, plusieurs avant-contrats permettent de poser les bases de la transaction. Il peut s'agir d'un des trois types suivants :

  • Compromis de vente (aussi appelé promesse synallagmatique de vente, ou PSV) ;
  • Promesse unilatérale de vente (ou PUV), appelée communément promesse de vente ;
  • Promesse unilatérale d'achat (ou PUA, beaucoup plus rare).

Quel que soit l'avant-contrat retenu, il a pour rôle de préciser les contours de la vente dans les moindres détails. Il sera ratifié quelques mois plus tard lors de la signature de l'acte authentique de vente chez le notaire

 

II. Le compromis de vente

 

Qu’est-ce que le compromis de vente ?

Vous avez trouvé un accord pour vendre votre maison ? Le compromis de vente est un passage quasi-obligé avant la signature de l'acte authentique de vente chez le notaire. Cet avant-contrat lance le compte à rebours et rend la transaction inéluctable (sauf clauses suspensives). Restez donc très vigilant au moment de le signer ! Il entérine tous les détails majeurs de la vente, du prix net vendeur à la date du transfert des clés de la maison.

Le compromis de vente est un contrat qui scelle un accord entre le vendeur et l'acquéreur. Engageant les deux parties, il sert à garantir que la vente sera concrétisée par un acte authentique de vente signé devant notaire. Le compromis de vente de maison est donc un avant-contrat très contraignant qui précise déjà tous les contours de la transaction. Le compromis de vente de maison ouvre un délai de quelques mois (trois ou plus) avant l'acte authentique : c'est le temps nécessaire pour que l'acheteur obtienne son crédit et que le notaire valide les clauses suspensives.

Le compromis de vente n'est pas le seul type d'avant-contrat : la promesse de vente en est un autre. Cela dit, elle peine à séduire les vendeurs, qui lui préfèrent la sécurité du premier.

 

1.Quels sont les avantages du compromis de vente sur la promesse de vente

En effet, un compromis de vente de maison engage les deux parties au même niveau : c'est donc le choix de la sécurité pour un propriétaire qui vend sa maison. La promesse de vente, comme son nom l'indique, est plus contraignante pour le vendeur que pour l'acquéreur. Celui-ci dispose d'une porte de sortie s'il change d'avis. Certes, il doit s'acquitter d'une indemnité (un petit pourcentage du prix de vente), mais cela reste une possibilité légale qui refroidit les propriétaires.

Au contraire, en choisissant le compromis de vente, les deux parties sont sur un pied d'égalité : elles s'engagent mutuellement à ce que la vente soit réalisée au terme d'un délai précisé au contrat. C'est l'avant-contrat qui offre le plus de sécurité pour la transaction.

 

2.Quelles différences entre une promesse et un compromis de vente ?

Le compromis de vente

Le compromis de vente est aussi appelé "promesse synallagmatique de vente" (ou PSV). Il s'agit d'un contrat qui engage les deux parties de façon symétrique : en le signant, le vendeur et l'acquéreur assurent que la vente va se réaliser (sauf rétractation légale ou conditions suspensives).

Pour garantir le sérieux de l'acquéreur, on assortit généralement la promesse de vente d'un acompte de 5% à 10% du prix du bien. Il est versé sur un compte séquestre (du notaire par exemple) lors de la signature de l'avant-contrat. Attention, mieux vaut ne pas encaisser le chèque avant la fin du délai de rétractation pour éviter les complications.

Juridiquement, le compromis de vente "vaut vente" : si l'une des deux parties revient sur ses engagements, l'autre peut faire exécuter la vente par voie de justice, demander des dommages et intérêts ou conserver l'acompte.

Cela dit, quelques clauses juridiques permettent l'annulation du compromis de vente sans pénalité, en cas de non-réalisation des conditions suspensives ou de rétractation légale de l'acquéreur. Il est à noter que les mêmes clauses s'appliquent à la promesse de vente.

 

La promesse unilatérale de vente

La promesse unilatérale de vente (ou PUV) est, comme son nom l'indique, un engagement asymétrique. En la signant, le propriétaire s'engage à réserver l'exclusivité de la vente à un seul acquéreur, pour un délai donné. Ce dernier peut, s'il le souhaite, lever l'option d'achat et faire l'acquisition du bien aux conditions prévues au contrat.

En apparence défavorable au vendeur, la promesse unilatérale de vente n'est pas si déséquilibrée. En effet, on l'assorti généralement d'une indemnité d'immobilisation. Elle peut atteindre 10% du prix de vente. Elle sera conservée par le vendeur si l'acquéreur se désiste ! Dans la pratique, la promesse et le compromis de vente sont donc deux avant-contrats très proches.

De plus, les clauses suspensives et le délai de rétractation s'appliquent de la même manière à la promesse de vente.

 

3.Quelle est la durée de validité d’un compromis de vente

Le compromis de vente est valable jusqu'à la date-butoir prévue au contrat, sauf prolongation par avenant d'un commun accord. Cependant, si le délai ne permet pas de valider toutes les clauses suspensives, le notaire peut décider de reporter la signature de l'acte de vente.
La date-butoir est fixée par l'acheteur et le vendeur et inscrite dans le contrat du compromis de vente. Elle doit impérativement prévoir un délai suffisant pour valider toutes les clauses suspensives. Généralement, la durée maximale de validité du compromis de vente est donc comprise entre 3 et 4 mois.
A la date prévue, si toutes les conditions sont réunies, le notaire convoque les deux parties pour la signature de l'acte authentique de vente. Si l'une des deux fait défaut, il rédige un procès-verbal de carence qui permet de constater que les engagements du contrat n'ont pas été respectés.
Il s'agit avant tout d'une date-butoir : cela signifie que si le notaire constate que rien ne s'oppose à la vente et que les deux parties sont d'accord, l'acte de vente peut être signé à une date antérieure.

 

Les clauses suspensives

Les clauses suspensives sont des conditions qui doivent être impérativement validées avant la signature de l'acte de vente. Chacune peut nécessiter un délai différent, ce qui va repousser d'autant la date-butoir.
Par exemple, la clause d'obtention d'un prêt nécessite un délai de 2 mois. C'est la durée jugée suffisante pour que l'acquéreur sollicite un financement par crédit bancaire auprès de trois banques, et que celles-ci délivrent leur réponse.
La clause de préemption par la mairie nécessite un délai un peu plus long, d'environ trois mois. Pour purger le droit de préemption, le notaire va publier un DIA (déclaration d'intention d'aliéner) auprès de la commune ou de la collectivité locale concernée. Cette dernière peut faire jouer son droit de préemption. En l'absence de réponse, après 3 mois, le droit de préemption est considéré purgé.
Dernier exemple, la clause de vente immobilière est validée lorsque l'acquéreur parvient à vendre un bien sur lequel il comptait pour financer son achat. Le délai pour ce type de clause peut atteindre 6 mois.

 

4.Quel est le délai de rétractation en cas de compromis de vente ?

C'est le cas de la rétractation : après avoir signé un compromis de vente, l'acquéreur dispose d'un délai légal et incompressible de 10 jours, pendant lesquels il peut revenir sur ses engagements. Notifiée par courrier recommandé, la rétractation annule le compromis de vente sans réparations pour le vendeur.
Il en va de même si une des clauses suspensives ne se réalise pas. Dans ce cas, le compromis de vente est annulé et l'éventuel dépôt de garanti est restitué à l'acquéreur sans pénalité ni frais d'aucune sorte.

 

III. La signature de l'acte de vente

Etape finale de l'achat immobilier, la signature de l'acte de vente est toujours réalisée chez le notaire. Elle intervient plusieurs mois après celle de l'avant-contrat et marque le transfert de propriété.

 

1.Définition de l'acte de vente

La signature de l'acte de vente représente l'étape définitive de la transaction immobilière. Cet acte juridique entérine le transfert de propriété du vendeur à l'acquéreur et occasionne le paiement instantané de toutes les sommes dues entre les deux parties.
Même s'il s'agit d'un contrat complexe, l'acte authentique ne fait que confirmer les engagements pris à l'avant-contrat (compromis ou promesse de vente). Tous les détails de la vente sont donc connus bien avant la signature de l'acte de vente définitif.

 

2.Un acte notarié

L'acte de vente est signé devant un notaire : c'est donc un acte authentique notarié. Le notaire est un officier public donc le sceau atteste de la régularité du contrat et lui donne une force exécutoire. Son rôle va au-delà de la signature puisqu'il va enregistrer l'acte de vente définitif et le conserver à son étude pendant une centaine d'années. En retour, il reçoit des émoluments fixés par la loi selon un barème précis.

 

3.Un délai mentionné dans l'avant-contrat

Il s'écoule toujours un certain délai entre la signature de l'avant-contrat et celle de l'acte de vente. En général, il est d'au moins trois mois, mais les deux parties peuvent le placer à une échéance beaucoup plus éloignée si elles le souhaitent. A l'inverse, il peut être réduit si l'acquéreur n'a pas recours à un prêt bancaire, sans passer en dessous de 2 mois minimum.
Pourquoi est-ce si long ? A partir de l'avant-contrat, le notaire doit procéder à la vérification d'un certain nombre de clauses, examiner les titres, purger les droits de préemption, obtenir les certificats d'urbanisme pour s'enquérir des servitudes... Du côté de l'acheteur, on prévoit aussi un délai pour obtenir le financement auprès des banques.
A partir de ces contraintes, la date exacte de la signature de l'acte de vente est estimée dans l'avant-contrat.
• S'il s'agit d'un compromis de vente : une date butoir pour signer l'acte de vente est mentionnée.
• S'il s'agit d'une promesse de vente : le contrat comporte une date butoir à laquelle l'acquéreur doit annoncer s'il lève ou non son option d'achat. Il est également précisé le nombre de jours entre cet événement et la signature de l'acte authentique.

 

4.Peut-on repousser la signature d'un acte de vente ?

Si l'une des parties a besoin d'un délai supplémentaire, il est essentiel de communiquer. Généralement, l'entente prime et il est possible de trouver un accord. On procède alors à l'amendement du contrat avec la nouvelle date, à ratifier par les deux parties.
Si l'une des parties refuse de repousser la signature de l'acte de vente, il est impossible de l'obliger. Seul le notaire peut décaler la date de manière unilatérale, s'il est obligé par des contraintes administratives (si la purge des droits de préemption ou la vérification d'un titre se fait attendre, par exemple).

 

5.Où signer l'acte de vente ?

L'acte de vente est signé dans une étude de notaire. Celle qui recevra l'acte doit être prévenue en amont, dès que l'avant-contrat se dessine. Pour la choisir, on s'en remet généralement au vendeur, qui fait appel à un "notaire de famille". S'il n'en a pas, il faut en trouver un ! On peut solliciter ses proches ou des agences immobilières locales pour obtenir des références de notaires à proximité. S'il le souhaite, l'acquéreur peut aussi impliquer son propre notaire. Les deux études travaillent alors de concert et reçoivent l'acte de façon collégiale. Cette pratique n'occasionne pas de frais supplémentaires, les émoluments standard étant divisés entre les deux notaires.

 

6.Qui peut le signer ?

Les deux parties doivent être présentes pour apposer leur signature à l'acte de vente définitif. Si l'achat ou la vente se fait en indivision (conjoints, fratrie...), ils doivent tous être présents pour parapher le contrat. En cas d'absence, il est possible de se faire représenter au moyen d'une procuration.

 

7.Que faire si une des deux parties ne souhaite pas venir signer ?

Après la convocation du notaire, une des parties ne répond pas, ou fait savoir qu'elle ne souhaite plus signer ? En l'absence de conciliation, la partie qui veut maintenir la vente doit se rendre chez le notaire le jour prévu pour signer l'acte de vente.
Le notaire constate alors la carence de l'autre partie au moyen d'un procès-verbal. Celui-ci sera nécessaire pour résoudre le litige et solliciter des réparation, selon les cas : conservation de l'indemnité d'immobilisation ou de l'acompte, dommages et intérêts chiffrés, voire même exécution forcée de la vente.

 

8.Comment se déroule la signature de l'acte de vente ?

Les deux parties se retrouvent à l'étude du notaire pour procéder à la signature de l'acte de vente. Le notaire commence par la lecture du contrat de vente ; chaque partie peut alors poser des questions sur des termes techniques ou des clauses mal comprises. En tant qu'officier public, le notaire a une obligation de conseil et d'information des particuliers.
Le notaire doit s'assurer que le prix du bien est payé. Pour cela, il sollicite le déblocage des fonds. Attention, l'intégralité du prix du bien est due au vendeur le jour de la signature de l'acte de vente ! A ce moment, l'acquéreur doit également s'acquitter de tous les frais annexes : les frais d'acquisition (ou frais de notaire) et, le cas échéant, les frais d'agence immobilière.
En l'absence de contestation et d'irrégularité, les deux parties peuvent alors signer l'acte de vente sur chaque page du contrat. Le document est cosigné par le notaire, lui donnant son caractère authentique. Le transfert de propriété est alors effectif.

 

9.Le transfert des clés

Dans la plupart des cas, le transfert de propriété occasionne automatiquement celui de la jouissance du bien, et les clés passent d'une main à l'autre. Cela dit, il est possible de décaler l'entrée en jouissance à une date ultérieure, si les deux parties sont d'accord.

Le vendeur continue alors de résider dans le bien jusqu'à une date fixe. Cela arrive notamment s'il souhaite attendre une mutation professionnelle ou la fin de l'année scolaire pour procéder à son déménagement.

IV.Comment annuler la vente d’une maison ou d’un appartement ?

Délai de rétractation, clauses suspensives, vices cachés... Découvrez toutes les portes de sortie légales qui peuvent annuler la vente de votre maison ou de votre appartement.

 

1.Le délai de rétractation

Le délai de rétractation est une possibilité pour annuler une vente immobilière et peut s’exercer après la signature de l’avant-contrat (compromis ou promesse de vente).

  • Après un compromis de vente

En cas de compromis de vente, l'acquéreur dispose d'un délai de rétractation pouvant faire annuler la vente. Depuis la loi Macron (2015), le délai de rétractation est passé à 10 jours, s’appliquant le lendemain de la réception du contrat. Si le 10ème jour est un dimanche, un jour férié ou chômé, le délai est étendu jusqu'au prochain jour ouvré.
Attention pour l'exercer, l'acquéreur doit notifier sa décision par lettre recommandée avec accusé de réception.
Le délai de rétractation fonctionne de manière unilatérale, sur décision de l'acquéreur, sans avoir besoin de motif. Il n'entraîne aucune pénalité, et ne permet pas au vendeur de conserver l'indemnité d'immobilisation.

  • Après une promesse de vente

Si c'est une promesse de vente qui a été signée, le même délai de rétractation s'applique, dans tous les cas. Il est également de 10 jours, exclusivement sur décision de l'acquéreur, sans aucun type de pénalité.

 

2. L'annulation de vente immobilière pour réalisation des conditions suspensives

L’annulation de la vente d’une maison ou d’un appartement pour réalisation des conditions suspensives peut s’exercer entre la signature de l’avant-contrat et l’acte de vente.
Les conditions suspensives désignent un ensemble de clauses qui figurent dans l'avant-contrat (compromis ou promesse de vente). Comme leur nom l'indique, elles ont le pouvoir de suspendre ou de faire annuler la vente dans le cas où l'une d'elles viendrait à se réaliser.

Selon les contrats, il peut y avoir un certain nombre de conditions suspensives. Une seule est obligatoire : il s'agit du refus de prêt. Si l'acquéreur échoue à obtenir un financement avant la signature de l'acte de vente, celui-ci est invalidé. Pour faire valider cette clause, il doit faire état de trois refus de prêt de banques différentes.

 

3.Les autres clauses suspensives les plus courantes sont les suivantes :

  • Refus de permis de construire
  • Apparition de servitudes cachées
  • Exercice d'un droit de préemption par la commune

En tant que garant de la légalité de la transaction, c'est au notaire que revient la responsabilité de vérifier la réalisation des conditions suspensives.

 

4.La non-levée de l'option d'achat après une promesse de vente

La non-levée de l’option d’achat après une promesse de vente peut s’exercer à l’échéance d’une promesse de vente.
Une fois le délai de rétractation écoulé, l'acquéreur peut encore revenir sur ses engagements si l'avant-contrat est une promesse de vente. En effet, cette dernière lui confère une option d'achat prioritaire, aux conditions établies à l'avant-contrat. L'acheteur dispose ensuite d'un délai de 2 à 3 mois pour lever cette option et entériner la vente immobilière.
Dans le cas contraire, l'acquéreur peut très bien décider de ne pas lever l'option d'achat, entraînant l'annulation de la vente immobilière. Cela dit, il doit alors abandonner l'indemnité d'immobilisation au vendeur, soit une somme allant jusqu'à 10% du prix du bien.
Pour se prémunir de cette clause d'annulation, beaucoup de vendeurs optent pour le compromis de vente, bien plus sécurisant pour les deux parties.

 

5.Les vices cachés, dols et lésion

Les vices cachés, les dols et lésions peuvent être exercées après la signature de l’acte de vente.

  • L'annulation de la vente pour dols

Avant et après la signature de l'avant-contrat, le vendeur a la responsabilité d'informer l'acquéreur de façon exhaustive, afin que ce dernier dispose de toutes les informations nécessaires à la décision d'achat. Cela est notamment encadré par les diagnostics techniques obligatoires, qui permettent de renseigner l'acheteur sur l'état du bien et sur les nuisances environnantes.
Dans le cas où il est avéré, que le vendeur a dissimulé une information importante, l'acquéreur peut invoquer le dol pour recourir en justice. Il va alors demander des dédommagements, voire faire annuler la vente de la maison ou de l’appartement. Des exemples de dols peuvent être l'implantation imminente d'une source de nuisances à proximité, ou bien des défauts majeurs dans la structure de l'immeuble.

  • L'annulation de vente pour vices cachés

Les vices cachés sont légèrement différents du dol : ils concernent l'apparition d'un problème majeur dont le propriétaire ignorait l'existence. Là aussi, l'acquéreur peut demander une remise sur le prix du bien, voire l'annulation de la vente immobilière pour les cas les plus graves.

  • L'annulation de vente pour lésion

Enfin, la lésion peut être invoquée par un vendeur s'il estime que le bien a été cédé à un prix exceptionnellement bas. On considère qu'il y a lésion si le prix du bien est inférieur à 5/12 du prix du marché. Dans ce cas, un vendeur peut tenter une action pour obtenir un dédommagement ou faire annuler la vente.